Häuser in Ungarn scheinen gerade voll im Trend

Immer der Sonne nach – ohne in den Flieger steigen zu müssen, direkt am Strand liegen. Dann geht es vielleicht um einen Trip an den Balaton. Einige Deutsche mieten sich gar kein Ferienhäuschen, sondern besitzen inzwischen eine eigene Immobilie in Ungarn und schlagen damit zwei Fliegen mit einer Klappe. Doch was macht ein Haus in Ungarn denn so reizvoll? Gibt es besonderen Vorteile und was sollten Interessenten beim Kauf einer Immobilie am Balaton oder anderen Regionen Ungarns unbedingt beachten?

Immobilien in Ungarn: Welche Gründe sprächen dafür?

Es gibt nicht den einen Grund, sich für eine Immobilie in Ungarn zu entscheiden. In letzter Konsequenz ist es bei vielen Deutschen eine Mischung. Ungarn – besonders rund um den Balaton – gilt schon immer für viele Deutsche als Lieblingsurlaubsland. Insofern liegt es nahe, hier das Nützliche mit dem Angenehmen zu verbinden.

• Preis-Leistungs-Verhältnis: Immobilien in Ungarn, besonders außerhalb der Hauptstadt Budapest, bieten meist ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zu Immobilien in Deutschland. Die Kosten für den Kauf und die Instandhaltung von Immobilien sind in Ungarn generell wesentlich niedriger, was die Immobilie zu einer attraktiven Option für Deutsche macht, die nach einem Zweitwohnsitz suchen, nach Ungarn Auswandern oder in Immobilien investieren möchten. Einen ersten Einblick in das interessante Preisniveau erhalten Interessenten unter https://ungarn-immobilien.ch/haeuser-in-ungarn/.
• Lebensqualität: Ungarn bietet eine hohe Lebensqualität. Hier verbinden sich eine Kultur und Geschichte, die eng mit Österreich und dem deutschsprachigen Raum verbunden ist, mit der landschaftlichen Schönheit zu einem Potpourri. Von den Thermalbädern und den Weinbergen rund um Balatonfüred oder Eger bis hin zu den historischen Städten und der wunderschönen Donau-Landschaft bietet Ungarn eine besondere Mischung, in die man gern versinkt. Ein Grund, sich als Pensionär für eine Immobilie in Ungarn zu entscheiden.
• Geografische Nähe zu Deutschland: Die geografische Nähe Ungarns zu Deutschland macht es für Deutsche leichter, ihre Immobilien auch zu nutzen und zu pflegen. Egal, ob es um einen Urlaub oder vielleicht einen längeren Aufenthalt als Digital Nomad geht – die gute Verkehrsanbindungen durch Autobahnen, Zug und günstigen Direktflügen, sorgen für eine bequeme Erreichbarkeit der Immobilie.
• Möglichkeit des Zweitwohnsitzes in einem Urlaubsland: Ungarn wird dank Balaton und der Puszta als attraktives Urlaubsziel wahrgenommen. Damit ist die Immobilie für Deutsche besonders reizvoll als Zweitwohnsitz oder zum Vermieten. Gerade in den touristischen Hot-Spots stößt der Immobilienmarkt auf ein vergleichsweise großes Interesse.
• Auswandern nach Ungarn: Der Trend zum Auswandern nach Ungarn ist ungebrochen und hat sich in den letzten Jahren noch verstärkt. Insbesondere um den Balaton herum haben sich inzwischen auch zahlreiche Handwerker und Dienstleister niedergelassen, so dass eine Integration recht einfach wäre.
• Arbeiten in Ungarn: Viele deutsche Konzerne und KMUs haben in Ungarn Zweigstellen aufgebaut. Bei einem deutschen Unternehmen angestellt sein, aber in Ungarn arbeiten, klingt verlockend. Gerade bei einem langfristigen Einsatz ist der Kauf einer Immobilie durchaus eine interessante Option. Nach dem Wechsel in den Ruhestand wird die Immobilie einfach als zweiter Wohnsitz genutzt.

Was ist beim Kauf von Immobilien in Ungarn zu beachten?

Grundsätzlich gelten – wie beim Kauf einer Immobilie in Deutschland – auch in Ungarn einige besondere Regelungen. EU-Bürger brauchen keine besondere Genehmigung. Eine Ausnahme ist der Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen. Der Erwerb ist für Nicht-Landwirte mit wenigen Ausnahmen auf 1 ha pro Person beschränkt und es sind Vorkaufsrechte in Betracht zu ziehen. Als eingetragener Landwirt können bis zu 300 ha erworben werden.

1. Kaufvertrag und notarielle Beurkundung

Der Kaufvertrag für Immobilien bedarf in Ungarn der Schriftform. Interessenten können zwar einen Notar bemühen, aber meist erstellt in Ungarn ein Anwalt den Kaufvertrag und begleitet den administrativen Prozess.

2. Registrierung des Eigentums im Grundbuch

Nach Abschluss des Kaufvertrags muss das Eigentum am Grundstück im ungarischen Grundbuch eingetragen werden. Diese Eintragung ist für die Übertragung des Eigentums erforderlich. Ein Anwalt leitet in der Regel die Anmeldung beim Grundbuchamt ein.

3. Steuern und Gebühren

Beim Immobilienkauf in Ungarn fallen verschiedene Steuern und Gebühren an. Dazu gehört die Grunderwerbsteuer, die in der Regel 4% des Kaufpreises beträgt, sowie das Anwaltshonorar und eventuell Maklergebühren. Die genauen Kosten können je nach Umständen des Kaufs variieren. Es gibt zwar keine gesetzliche Vorgabe, aber üblicherweise zahlt der Verkäufer in Ungarn den Makler und der Käufer den Anwalt.

Grundsätzlich sollte eine Immobilie vor dem Kauf intensiv überprüft werden – etwa im Hinblick auf die Eigentumsverhältnisse, mögliche Belastungen oder Einschränkungen im Grundbuch sowie den Zustand der Immobilie. Ähnlich der Situation in Deutschland ist hier die Zusammenarbeit mit Experten – wie Bausachverständigen und Anwälten ratsam – um sich damit teuren Ärger direkt vom Hals zu halten.

Immobilien in Ungarn kaufen: So steht es um den Markt

Der ungarische Immobilienmarkt hat lange von einem Boom gelebt. Bei den Preissteigerungen lag das Land sogar weit vor Deutschland, allerdings auf einer sehr viel tieferen Basis. Ungarn ist ein Land des Immobilieneigentums. Etwa 90% der Immobilien sind im Eigentum der Nutzer, nur etwa 10% entfallen auf Mietobjekte. Da reichen kleine Marktverwerfungen, um den Mietmarkt in Bewegung zu bringen. Allein bei den Mietkosten stieg das Niveau im Jahr 2023 noch um 12 Prozent.

Der Experte für ungarische Immobilien Dr. Peik Langerwisch bewertet die aktuelle Situation wie folgt: „Der über Jahre anhaltende Boom – befeuert durch niedrige Zinsen, steigende Reallöhne und staatliche Zuschüsse – hat sich etwas abgekühlt. Aufgrund eines extremen Anstiegs der Zinsen in Ungarn und der gleichzeitigen Aufhebung der allgemeinen Subventionierung von Hypothekarzinsen ist der Kauf von Immobilien für große Teile der ungarischen Bevölkerung momentan unerschwinglich. Ausländische Investoren hielten sich in 2023 ebenfalls zurück.

Da der deutsche Immobilienmarkt aufgrund der gestiegenen Zinsen und der Unwägbarkeiten von Investitionen in nachhaltige Heizanlagen einen Einbruch erlebte, standen deutsche Interessenten für ungarische Immobilien vor der Herausforderung, die eigene Immobilie in Deutschland zu verkaufen, um Bargeld für eine Investition in Ungarn zu generieren. Das schwierige Umfeld in den Heimatländern ausländischer Investoren und ein Einbruch der ungarischen Nachfrage hat die Anzahl der Transaktionen in Ungarn in 2023 auf ein Minimum reduziert. Trotz der stockenden Nachfrage blieben die Preise weitgehend stabil.“

Zum Anfang des Jahres 2024 zieht die Nachfrage aus dem Ausland nach Häusern in Ungarn wieder an. Der angeschlagene Markt bietet noch Möglichkeiten mit deutlich größerem Angebot als in den Vorjahren, was sich durchaus im Laufe des Jahres wieder ändern kann. Was für Anleger und Käufer aus dem Ausland den Markt außerdem interessant macht, ist der aktuelle Stand des Euro/ Forint Wechselkurses. Dessen Abwertung hat einen zusätzlichen positiven Impuls generiert.

Immobilien als Zweitwohnsitz, zum Auswandern oder zur Vermietung

Mallorca oder die Türkei – vielleicht auch ein kleines Ferienhaus in Spanien – viele Deutsche denken über Immobilien im Ausland nach. Dafür spricht, dass sich die Immobilien vermieten lassen und so eine Rendite abwerfen. Auf der anderen Seite ist die Immobilie Teil der Altersvorsorge und ein willkommener Zweitwohnsicht oder Grundlage für eine Auswanderung. Warum dafür nicht auch mal den Blick nach Ungarn lenken? Rund um den Balaton oder in der Grenzregion zu Österreich gibt es herrliche Landschaften. Und das Klima ist perfekt, um sich von der Sonne verwöhnen zu lassen, wenn in Deutschland noch Schnee liegt.