Maklerprovision bei Zwangsversteigerung?
Maklerprovision bei Zwangsversteigerung?
1. Eine Klausel im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die den Erwerb einer Immobilie durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren mit dem freihändigen Erwerb gleichstellt und dem Makler danach eine Provision gibt, ist unwirksam.
2. Der Makler hat nur dann einen Provisionsanspruch bei Erwerb im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens, wenn es mit den Auftraggeber eine zusätzliche Provisionsabsprache außerhalb der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gibt.
OLG Zweibrücken, Beschluss vom 20.11.2008 - Aktenzeichen 4 U 106/08 Entscheidung:
Im vorliegenden Fall enthielt der abgeschlossene Maklervertrag formularmäßig eine sog. Gleichstellungsabrede. Danach schuldete der Auftraggeber dem Makler auch dann die Provision, wenn der Erwerb der Immobilie im Wege des Zwangsversteigerungsverfahrens erfolgt.
Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses war das Zwangsversteigerungsverfahren allen Beteiligten bekannt. Der gewünschte freihändige Erwerb mit Zustimmung der versteigernden Bank scheiterte.
Für den Auftraggeber erfolgte der Erwerb durch Zuschlag im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens. Mit dem sodann geltend gemachten Provisionsanspruch scheiterte der Makler mit der Begründung des Oberlandesgerichts Zweibrücken, dass es bereits anerkannter BGH-Rechtsprechung darstelle, dass die formularmäßig vereinbarte Gleichstellungsabrede unwirksam ist. Individualvertraglich kann eine solche Gleichstellungsabrede geschlossen werden.
Dies ist jedoch im vorliegenden Fall nicht geschehen bzw. der Makler konnte eine solche individuelle Abrede nicht beweisen. Praxistipp: Auch wenn der Makler mit seinem Kunden eine entsprechende Individualvereinbarung für den Provi-sionsanspruch auch für den Erwerb des Objekts im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens schließt, muss er sich bestätigen lassen, dass diese Individualvereinbarung nicht nur zur Wiederholung der unwirksamen Formularklausel – Gleichstellungsabrede - im Formularmaklervertrag diente.
Eine Wiederholung der unwirksamen Formularklausel macht eine „Individualvereinbarung" nicht wirksam. Auch in diesem Fall würde der Makler dann nicht zu seinem Provisionsanspruch kommen. Die Parteien müssen vielmehr ausdrücklich kundtun, dass sich der Kunde im Rahmen von Maklervertragsverhandlungen bereit erklärt hat, in jedem Fall bei Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren die Provision tätigen zu wollen. Dies muss der Makler ggf. in einem Gerichtsverfahren beweisen!
Es ist dem Makler daher zu empfehlen, seinen Vertrag auf unwirksame AGBs zu prüfen und eine unwirksame formularmäßige Gleichstellungsabrede aus dem Vertrag zu nehmen. Dann fällt der Beweis einer entsprechenden Individualvereinbarung sehr leicht. Der Kunde kann sich dann nicht auf die unzulässige Wiederholung einer unwirksamen Formularklausel stützen.
(26.01.2009)