Gerichtliche Geltendmachung

1. Der Verwalter ist nicht automatisch ermächtigt, eine der Wohnungseigentumsgemeinschaft zustehende Forderung aus Sonderumlage gegenüber einem Eigentümer gerichtlich durchzusetzen. Es bedarf hierzu einer ausdrücklichen Ermächtigung durch Beschluss oder Vereinbarung.

2. Die Ermächtigung in Teilungserklärung für die gerichtliche Geltendmachung von Wohngeld genügt für eine Forderung aus Sonderumlage nicht.

AG Augsburg, Urteil vom 05.11.2008 - Aktenzeichen 30 C 2903/08 Entscheidung:

Im vorliegenden Fall war der Verwalter im Rahmen der Teilungserklärung ermächtigt, Wohngelder gegenüber säumigen Wohnungseigentümern unmittelbar ohne weitergehende Beschlussfassung durch die Wohnungseigentumsgemeinschaft gerichtlich geltend zu machen.

Der Verwalter erhob insofern Klage gegenüber dem säumigen Wohnungseigentümer auf Sonderumlage. Das Amtsgericht Augsburg wies diese Klage aufgrund fehlender Berechtigung ab. Aus dem Gesetz ergibt sich keine Ermächtigung für den Verwalter auf gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentumsgemeinschaft gegenüber säumigen Wohnungseigentümern.

Eine solche Ermächtigung muss daher im Rahmen eines Beschlusses oder aber durch Vereinbarung (Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung) vorgenommen werden. Das Amtsgericht Augsburg urteilte für den vorliegenden Fall, dass die in der Teilungserklärung enthaltene Ermächtigung für die gerichtliche Geltendmachung von Wohngeldern der Geltendmachung einer Sonderumlage nicht gleichzusetzen ist. Praxistipp: Vor Klage sollte ein Verwalter, der nicht ausdrücklich in der Teilungserklärung oder im Verwaltervertrag hierzu ermächtigt ist, einen Beschluss der Wohnungseigentümer einholen.

(26.01.2009)