Arglistiges Verschweigen

Zwar müssen Kaufinteressenten bei älteren Gebäuden mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen, nicht aber mit einer extremen Durchfeuchtung der Kellerwände.

Dies gilt erst recht dann, wenn die Kellerwände aufgrund kurz zuvor erfolgter Renovierungsarbeiten einen äußerlich trockenen Eindruck vermitteln und der Verkäufer die Durchführung der Renovierung und deren Anlass dem Kaufinteressenten trotz entsprechenden Wissensvorsprungs nicht mitteilt.

OLG Saarbrücken, Urteil vom 05.08.2008 – VI U 90/08 Sachverhalt und Problemlösung:

Ein Käufer entschloss sich nach einer Besichtigung eines Hauses zum Kauf. Kurz danach wurden von ihm erhebliche Feuchtigkeitsschäden im Keller entdeckt, woraufhin er den Vertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten hat.

Das in der Folge erstattete Sachverständigengutachten stellte extreme Feuchtigkeitsschäden fest. Zudem stellte sich im Laufe des Prozesses heraus, dass der Verkäufer etwa 3 Monate vor dem Verkauf Renovierungsarbeiten im Haus durchführen ließ, um es für den Verkauf zu verschönern. Insbesondere wurden die Kellerwände freigelegt, schadhafte Putzstellen ausgebessert und teilweise neuer Putz aufgebracht, sodann wurden die Innenwände weiß gestrichen. Bei der Besichtigung war von Schäden und Feuchtigkeit nichts mehr zu sehen. Von all diesen Arbeiten hatte der Verkäufer dem Käufer nichts mitgeteilt. Nach Auffassen des Gerichts war die Anfechtung erfolgreich.

Das Sachverständigengutachten hatte deutlich und klar herausgestellt, dass Feuchtigkeitsschäden in derart gravierendem Ausmaß vorlagen, dass sie weit über das hinausgingen, was beim Altbau hinnehmbar sei. Durch die Übermalung waren sie bei Kaufabschluss nicht sichtbar, allerdings kannte der Verkäufer dadurch zwangsläufig die Feuchtigkeitsmängel.

Eine arglistige Täuschung liegt nicht nur in einer aktiven Falschaussage oder Falschangabe, sondern kann auch in einem Verschweigen von Tatsachen gesehen werden, zu deren Offenbarung jemand verpflichtet ist. Eine betrügerische Absicht ist hierzu nicht erforderlich. Es genügt vielmehr ein Inkaufnehmen des Verkäufers, dass der Käufer einen möglichen Fehler nicht kennt und in dieser Unkenntnis den Vertrag abschließt.

Beim üblichen und zulässigen Ausschluss der Mangelhaftung beim Kauf gebrauchter der Immobilien hat die Offenbarungspflicht über versteckte Mängel einen hohen Stellenwert. Hin und wieder spricht der Notar bei der Beurkundung die Problematik auch an, leider in der Praxis jedoch viel zu selten.

An dieser Stelle seien potentielle Käufer aufgefordert, lieber nachzufragen oder bei Unsicherheit gegebenenfalls einen Sachverständigen hinzuzuziehen, bevor sich zu einem Kauf entschließen.