Wie ermittelt man eigentlich den Wert seines Hauses?

Wer ein Haus kaufen oder verkaufen will, sollte sich über dessen Wert informieren. Zu dem Zweck können Wohnungen und Häuser mit verschiedenen Verfahren zur Wertentwicklung bewertet werden. Zu bedenken ist, dass bei dieser Bewertung Unterschiede auftreten. Bei gebrauchten Immobilien oder Grundstücken spielt der Verkehrswert eine ausschlaggebende Rolle. Hierbei handelt es sich um den Preis, der bei einem Verkauf sicher zu erzielen ist. Der Marktwert gibt in dem Fall stichtagbezogen die Marktverhältnisse wieder.

Um die Berechnung zuverlässig zu gestalten, sind vom Gesetzgeber drei Varianten zur Verkehrswertbestimmung vorgegeben. Allerdings sollten Hauseigentümer den Wert ihrer Immobilie nicht allein ermitteln. Das übernimmt möglichst ein unabhängiger und qualifizierter Gutachter. Wie hoch die Kosten für diesen Dienst ausfallen, hängt von mehreren Faktoren ab.

Die drei wichtigsten Verfahren zur Bestimmung des Verkehrswerts

Soll eine Immobilie verkauft werden, muss sie gut vermarktet werden. Damit das gelingt, ist die Bestimmung des Marktwerts ausschlaggebend. Wird der Preis zu hoch angesetzt, bleiben die Kaufinteressenten fern. Zieht sich der Verkauf in die Länge, muss der Verkaufspreis reduziert werden und schlimmstenfalls wird die Immobilie unter Wert abgegeben. Diesem Problem kann mit drei normierten Verfahren vorgebeugt werden:

•das Vergleichswertverfahren,
•das Ertragswertverfahren und
•das Sachwertverfahren.

Welche dieser Varianten zum Einsatz kommt, hängt von der Art der Immobilie ab. Bevor die Wertermittlung begonnen werden kann, müssen Haus, Wohnung oder Gewerbeimmobilie daher ordnungsgemäß definiert werden. Beispielsweise bei der Königskinder Immobilien GmbH verschaffen sich Verkäufer bei Bedarf einen guten ersten Überblick über den Wert ihres Besitzes, indem der Makler dem Kunden eine erste Immobilienbewertung erstellt.

Das Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren bietet sich vorwiegend für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Doppelhaushälften an. Auch bei Wohnungen und baugleichen Reihenhäusern kommt es zum Einsatz. Als Grundlage dienen in der Vergangenheit erzielte Kaufpreise. Bei Bauland orientieren sich die Gutachter an der Bodenrichtwertkarte. Der Vorteil besteht darin, dass das Vergleichswertverfahren die aktuelle Marktlage berücksichtigt. Um einen Vergleich erstellen zu können, schauen die Experten auf Objekte in der gleichen Region, die eine ähnliche Größe und Ausstattung aufweisen. Auch die Infrastruktur und der Zustand der Immobilie werden zur Bewertung herangezogen. Für die Ermittlung spielen folgende Faktoren eine Rolle:

•die Grundstücksgröße,
•das Baujahr der Immobilie,
•die Baubeschreibung,
•die Lage,
•die Außenanlagen sowie
•weitere Wohnfeldinformationen wie die Einkommens- und Altersverteilung.

Zu bedenken gilt, dass die Region einen starken Einfluss auf den Immobilienwert nimmt. Ist eine Immobilie in die Jahre gekommen und wurden keine werterhaltenden oder wertsteigernde Maßnahmen ergriffen, setzt der Gutachter eine Wertminderung an. Wie hoch diese ausfällt, kann er mit geschultem Auge in Erfahrung bringen. Positiv wirken sich besondere Ausstattungsmerkmale und Modernisierungsmaßnahmen auf den Immobilienwert aus. Allerdings kann sich das Vergleichswertverfahren schwierig gestalten, wenn Vergleichsobjekte fehlen.

Das Ertragswertverfahren

Das Verfahren ist sinnvoll, wenn nicht die Eigennutzung einer Immobilie, sondern deren Rendite im Vordergrund steht. Das ist beispielsweise bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien der Fall. Neben dem Bodenwert spielt der Wert der baulichen Anlagen eine wichtige Rolle für die Wertermittlung. Des Weiteren berücksichtigt der Gutachter die nachhaltig zu erwirtschaftende Jahresnettomiete. Durch die Kapitalisierung des Nettoertrags kann der Wert eines Gebäudes zuverlässig festgelegt werden.

Das Sachwertverfahren

Die dritte Möglichkeit, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, besteht im Sachwertverfahren. Dieses kommt zum Einsatz, wenn sich keine Vergleichsgrundstücke finden. Kann die übliche Miete für Mehrfamilienhäuser nicht festgestellt werden, erweist sich dieses Verfahren ebenfalls als sinnvoll. Hierbei legt der Gutachter den Bodenwert sowie den Wert baulicher Anlagen getrennt fest. Ebenso erfolgt eine Neukalkulierung der Herstellungskosten des Gebäudes unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen und technischen Wertminderung. Bei einer selbstgenutzten Immobilie ist der Sachwert ausschlaggebend. Bei den Herstellungskosten konzentrieren sich die Experten auf den Standard der Bauweise und die Qualität der Materialien und deren Verarbeitung.