Wie das eigene Haus trotz wirtschaftlicher Turbulenzen halten?

Die meisten Menschen rechnen ihre Immobilienfinanzierung bis ins Detail durch. Berufliche Einschnitte, kürzere Krankheitsausfälle und andere Gegebenheiten werden stets mit kalkuliert. Doch eine Pandemie?

Bis Anfang dieses Jahres war dies ein Wort, dessen Bedeutung und Folgen fernab aus dem Geschichtsunterricht stammten oder das Mastbetriebe betraf. Und plötzlich ändert sich alles. Das Wort ist in aller Munde, der eigene Job vielleicht sogar gefährdet, der Partner in Kurzarbeit, das eigene Haus muss allerdings weiterhin finanziert werden. Und noch schlimmer: Durch die Pandemie ist das Finden eines neuen Arbeitgebers ebenfalls erschwert. Doch ist nun alles vorbei oder gibt es nicht doch Wege, die Immobilie zu halten, wenn die Raten doch nicht bedient werden können?

Wann sind ernsthafte Konsequenzen zu befürchten?

Kommt eine Rate zu spät, so kann eine Bank zwar anmahnen, doch ein Kündigungsgrund ist noch nicht gegeben. Finanzierungsverträge, zu denen der Immobilienkredit zählt, werden durchaus ähnlich wie Mietverträge gehandelt. Auch dort gilt, dass ein Mieter mindestens mit zwei Monatsmieten im Rückstand sein muss, bevor der Vermieter ernsthaft handeln kann. Bei Krediten gibt es sogar weitere Regeln:

-Rückstand - Kreditnehmer müssen mit mindestens zwei Raten, die direkt aufeinander folgen, im Rückstand sein.

-Sonderregelung - bei Immobilienkrediten gilt, dass der Rückstand mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens betragen muss.

-Fristsetzung - die Bank muss vor einer Kündigung eine Mahnung schreiben, die eine mindestens zweiwöchige Frist zum Ausgleich des Rückstands ansetzt.

-Lösungsfindung - spätestens mit der Fristsetzung hat die Bank anzubieten, dass gemeinsam nach einer Lösung gesucht wird.

Allerdings gibt es auch §490 Abs. 1 BGB. Dieser Paragraf erlaubt es Banken theoretisch, Darlehen aufzulösen, wenn sich die Vermögensverhältnisse von Kunden verschlechtern oder davon auszugehen ist, dass selbst eine Verwertung der Immobilie die Darlehensschuld nicht deckt. Diese Auffassung muss allerdings hieb- und stichfest, mitunter vor Gericht, bewiesen werden.

Wird ein Immobiliendarlehen gekündigt, so kann die kreditgebende Bank eine Zwangsvollstreckung des Hauses beantragen. Dieser Vorgang nimmt jedoch etwas Zeit in Anspruch, so dass nicht sofort eine Räumung des Hauses ansteht.

Trotzdem: Spätestens, wenn die Kündigung durch die Bank vorliegt, muss ein rechtlicher Beistand aufgesucht werden. Dieser prüft nicht nur die Rechtmäßigkeit, er dient auch als Vermittler bei weiteren Verhandlungen oder im Gerichtsverfahren.

Welche Möglichkeiten bestehen?

Der erste Weg, sein Eigenheim zu retten, ist der, in Eigeninitiative ein Gespräch beim Kreditgeber zu suchen. Dies muss frühzeitig geschehen und weit vor der Kündigung anberaumt werden. Schon zu gewöhnlichen Zeiten versuchen Banken, der Zwangsversteigerung aus dem Weg zu gehen. Das hat einen sehr einfachen Grund: Eine auf dem Zwangswege versteigerte Immobilie bringt nur in den seltensten Fällen die offene Summe ein. Und dies ist in Coronazeiten sogar noch schwieriger.

Wer frühzeitig das Gespräch sucht, der kann auf Stundungen oder auch direkte Anpassungen der Raten hoffen. Die Sachlage ist aktuell anders, als bei gewöhnlichen Arbeitsplatzverlusten. Ein Beispiel: Der gut bezahlte Koch im renommierten Hotel verliert aufgrund der Lage seinen Job. Die Zukunftsaussichten sind jedoch positiv, da die Nachfrage nach guten Köchen in der Spitzengastronomie natürlich weiterhin gegeben ist, nur aktuell eingeschränkt. Es ist somit sehr wahrscheinlich, dass die Raten zum Zeitpunkt X wieder in gewohnter Weise bedient werden können. Grundsätzlich zeigen sich die Banken aktuell eher kulant und stimmen auch Stundungen zu, wenn diese nicht vertraglich vereinbart wurden. Ob dies jedoch auf die eigene Bank zutrifft, kann nur – und ausschließlich – im direkten Gespräch geklärt werden. Einen Kündigungsschutz aufgrund Pandemie gibt es nicht.

Kredite zusammenfassen und monatliche Belastungen durch eine Umschuldung senken

Kündigt die Bank Ihren Kredit, weil Sie viele unterschiedliche Kredite auch bei anderen Banken haben und deshalb die Monatsraten nicht mehr bedienen können, kann sich eine Umschuldung durchaus lohnen und damit beispielsweise die Immobilie durch creditSUN retten lassen, alternativ könnte man sich auch mit seiner Bank unterhalten und mit ihr besprechen, ob man die Zusammenfassung aller Kredite nicht auch über die eigene Hausbank umgesetzt bekommt. Durch die Zusammenfassung aller Kredite lassen sich die monatlichen Raten definitiv senken. So können Sie die Raten trotzdem bedienen, wenn Sie z.B. in Kurzarbeit sind.

Die wichtigste Lösung ist jedoch immer, mit der Bank zu sprechen. Das ist auch unabhängig von Corona der Fall. Wer seinen Job verliert, den Arbeitsvertrag für eine Stelle in drei Monaten unterschrieben hat, der kann meist mühelos einen Ratenaufschub vereinbaren. Jedoch nur, wenn Kreditnehmer das Gespräch mit der Bank selber suchen. Während der momentanen Pandemie können sich die Banken ohnehin schon denken, bei welchen Kunden es problematisch werden könnte. Die meisten Kreditverträge beinhalten die Angabe zur beruflichen Situation beziehungsweise dem Beruf. Personen aus stark betroffenen Branchen haben, je nach Bank, vermutlich bessere Chancen. Ob dies wirklich der Fall ist, kann aber nur in einem persönlichen Gespräch eruiert werden. Sollte sich die Bank allerdings stur stellen, ist eine Umschuldung bei einem anderen Kreditinstitut vielleicht sogar die bessere Lösung.

Ergo, Lösungen müssen gesucht werden

Die eigene Immobilie ist auch während Corona zu retten. Voraussetzung ist allerdings die Eigeninitiative des Kreditnehmers. Tritt er eigenständig – vor der ersten Mahnung – an seine Bank heran und sucht mit ihr gemeinsam nach einer Lösung, so lassen sich diese mit ein bisschen Engagement und gutem Willen finden. Ist bereits die Zeit dafür verstrichen, bieten spezielle Umschuldungskredite eine mögliche Lösung. Eine Umschuldung ist besonders dann geeignet, wenn Sie mehrere Kredite besitzen und diese zusammenfassen wollen. Das kann bis zu 50% der monatlichen Belastung ausmachen, sodass Sie auch bei finanziellen Engpässen die Raten für Ihre Immobilie weiterhin bedienen können sollten. Wenn Sie z.B. durch Corona in Kurzarbeit geschickt worden sind, haben Sie immer noch mindestens 60% Ihres Nettoeinkommens und können durch die enorme Ratensenkung Ihre Immobilie retten.