Vorsicht bei Niedrigzinsen: Augen auf beim Immobilienkauf!

Denn noch immer sieht die Europäische Zentralbank (EZB) keinen Anlass, die Zinsen zu erhöhen. Für potentielle Käufer bedeutet dies vor alle m eines: günstiges Geld zur Immobilienfinanzierung. Gerade unerfahrene Investoren lassen dabei aber oft die Gefahren außer Acht – und vergessen, dass die Mär vom ewig wohlhabenden Vermieter so auch nicht wahr ist.

Es wird gekauft, gekauft und gekauft. Kaum andere Investitionsgüter in Deutschland sind derzeit so gefragt wie Immobilien. Dies hat natürlich seine berechtigten Gründe. Denn einmal davon abgesehen, dass es schon immer – natürlich nur unter gewissen Voraussetzungen – eine gute, d.h. rentable Idee war, sein Geld in Immobilien zu investieren, um sein Geld so beispielsweise vor dem Geldwertverlust zu schützen, gibt es derzeit noch einen anderen guten Grund.

Und dieser liegt wie so oft im Geld. Schaut man auf das aktuelle Zinsniveau für Immobilienkredite, so dürfte dies dem einen oder anderen Menschen eine kleine Träne ins Auge laufen lassen. Denn nur selten lag in der Vergangenheit das Zinsniveau so tief, wie es derzeit der Fall ist. Soll heißen: Wer sich seinen langersehnten Traum, endlich Immobilienbesitzer zu werden, erfüllen möchte, hat derzeit die Chance, diesem Wunsch besonders günstig nachzukommen.

Wie lange die EZB noch ihren investitionsfördernden Kurs fährt, ist zwar nicht klar. Trotzdem sollten sich interessierte Käufer beeilen, denn die hohe Immobilien-Nachfrage führt allenthalben zur Teuerung, die es notwendig macht, deutlich höhere Kredite zur Finanzierung aufzunehmen. Doch exakt hier lauern auch Gefahren der Überschuldung. Zudem stellen sich einigen die Frage, ob so nicht bereits wieder eine Immobilienblase drohe.

Nicht nur auf den Kaufpreis schauen

Eine günstige Immobilie zu finden, die ihr Geld trotzdem wert ist , das ist die eine Herausforderung, der sich angehende Immobilienbesitzer gegenübersehen. Dabei ist nicht zu vergessen, dass nicht nur der Immobilienpreis bei der Finanzierung miteinkalkuliert werden muss, sondern auch die Erwerbskosten, das ist das andere.

Grundbucheinträge, etwaige Notarkosten und auch die Honorare für Architekten, die mit einem Gutachten betraut werden, sind dabei nicht zu vergessen. Schnell kommen auf diese Weise vier- oder gar fünfstellige Beträge zusammen, die viele Menschen überfordert.

Auch deswegen ist es sinnvoll, sich bereits vor der Immobiliensuche über alle etwaigen Nebenkosten des Immobilienkaufs zu informieren. Wer diese Aufgabe ernstnimmt, der kann sich beispielsweise im Internet ausführlich über alle Erwerbsnebenkosten informieren und findet auf einschlägigen Portalen sogar Kredit- oder Renditerechner, zum Beispiel als Excel-Vorlage, mit denen Investitionen von A bis Z optimal durchgeplant werden können.

Steht der Kosten- und Renditeplan erst einmal, so kann die Suche beginnen. Doch welche Regionen in Deutschland versprechen derzeit gute Chancen auf kostengünstige Immobilien? Wo lohnt es sich noch zu investieren? Und in welchen deutschen Regionen sollte man lieber Vorsicht walten lassen?

Preisexplosion fast überall in Deutschland

Der Boom auf dem deutschen Immobilienmarkt findet bereits etwas längere Zeit statt, wodurch die Immobilienpreise in vielen deutschen Regionen bereits enorm angestiegen sind. Besonders in den Metropolregionen rund um Hamburg, Berlin oder auch München sind Immobilien derzeit kaum bezahlbar, weswegen Investments in diesen Gegenden am besten den Profis überlassen werden. Denn sich hier zu verspekulieren, die Gefahr besteht durchaus.

Doch auch in anderen Gebieten steigen die Preise enorm an. Dies zeigt beispielsweise ein Blick auf die deutschen Küstengebiete im Norden. &bdquo;Aktuell haben wir eine durchschnittliche Steigerung um 12 Prozent", erklärt Heidrun Clausen vom Kieler Mieterverein kürzlich die Lage an der Ostsee und Nordsee. Im Vergleich zum letzten Mietspiegel ist dies eine Verdreifachung!

Doch gebaut wird aufgrund der hohen Nachfrage immer weiter. Wer sich dies am Ende noch leisten kann, ist fraglich. Denn vor allem Gering- bis Normalverdiener besitzen immer größere Probleme, überhaupt noch bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Stadt Einwohner Vergleichsmiete in Euro je Quadratmeter (für Immobilie Baujahr 2005) Lübeck 214.420 8,46 München 1.429.584 12,07 Nettetal 41.605 6,10 Rostock 204.167 6,25 Berlin 2.158.656 8,79 Vergleichsmiete in Euro je Quadratmeter für ausgewählte Städte

Aus Sicht potentieller Immobilienkäufer kann diese Entwicklung aber auch interessant sein. Denn höhere Mieten bedeuten vereinfach gesagt auch höhere Renditen. Aber kann dies tatsächlich so einfach gesagt werden? Ist Vermietung ganz automatisch mit Wohlstand verbunden?

Das Märchen vom reichen Vermieter

60 Prozent aller deutschen Wohnungen befinden sich nicht in den Händen von Unternehmen, sondern von Privatpersonen. In manchen Regionen Deutschlands, wie in Nordrhein-Westfalen, sind es gar noch mehr. Kaufen und Vermieten ist zu einem attraktiven Geschäftsmodell, zu einer lukrativen Quelle für Nebeneinkünfte geworden. Doch der Schein trügt zumindest etwas.

Denn die Belastungen für Vermieter steigen mehr und mehr. Dies hat zu einem großen Teil mit energetischen Modernisierungsarbeiten zu tun, die teils gesetzlich verpflichtend sind, teils auch ökonomisch notwendig, zum anderen aber auch mit Dingen wie der fortschreitenden Regulierung der Mietpreisbremse durch den Staat . Auch deswegen wird vonseiten des Deutschen Mieterbundes gefordert, gerade kleinen Privatvermietern nicht zu viel aufzubürden. Andernfalls könnten diese bald vom Markt verschwinden, wodurch wiederum die Bestände der größeren Vermieter vermehrt würden – eine Entwicklung, die für den Mieter selbst nicht von Vorteil ist.

Droht die Immobilienblase?

Nichtsdestotrotz investieren die Deutschen weiterhin in Immobilien, auch wenn dies mehr und mehr aus Gründen des Eigenbedarfs geschieht, denn die Zahl der vermietenden Privatleute stagniert seit einigen Jahren. Doch begünstigen ungebremst steigende Preise und die hohe Nachfrage sowie Kaufwut nicht auch die Entstehung einer Immobilienblase?

Nicht, wenn es nach der Ratingagentur Scope geht. Diese meint nämlich, dass die Preise in den deutschen Metropolregionen zwar steigen, verglichen mit den Preisen im Osten Deutschlands könne allerdings noch nicht von der allgemeinen Gefahr einer deutschen Immobilienblase gesprochen werden, anders als es beispielsweise in Norwegen und Schweden der Fall ist .

Das Problem dort: Die Kaufpreise für Immobilien liegen weit über den Mietpreisen. Und so benötigen Käufer meist Jahrzehnte, um die Kosten wieder einzuholen. Die Verschuldung der Privathaushalte nimmt deswegen rapide zu. Zwar gibt es eine ähnliche Entwicklung auch in wenigen deutschen Städten, doch hier klafft das Verhältnis von Kaufpreis und Mietpreis nicht so stark auseinander. Zumindest für Immobilienkäufer haben die durchschnittlich steigenden Mietpreise also auch ihr Gutes.