Tipps für die Vermietung der eigenen Immobilie
Nach dem Sparbuch liegen Immobilien auf Platz 2 der beliebtesten Geldanlagen in Deutschland.
Aufgrund der Pandemie sind Immobilien sogar noch begehrter. Viele sehnen sich nach einem eigenen Heim, groß genug, um auch bei Homeschooling und Homeoffice ausreichend Platz zu haben. Andere haben die finanziellen Möglichkeiten solche Immobilien zu erwerben und dann zu vermieten. Doch auch die Regeln für Wohnungsvermietungen haben sich verschärft. Stichwort: Das "Mietrechtsnovellierungsgesetz?, auch bekannt als "Mietpreisbremse?. Was man als Vermieter nun beachten muss, ist in den folgenden Zeilen zusammengefasst.
Darauf sollte man als Vermieter achten
Das Eigentum an einer Immobilie, egal, ob Haus oder Wohnung, stellt nicht nur eine potenzielle Einnahmequelle dar. Mit dem Erwerb muss man auch gewissen Verpflichtungen nachkommen. Dazu gehören Instandhaltung der Immobilie, Teilnahme an Eigentümerversammlungen oder regelmäßig Abrechnungen für die Nebenkosten erstellen.
Die Verwaltung der Immobilie kostet Zeit und Geld, selbst, falls man eine Immobilienverwaltung dafür engagiert. Daher sollte man vorab genau kalkulieren: Hat man ausreichende Einnahmen, um die Unterstützung durch eine Immobilienverwaltung zu bezahlen, Mietausfall zu kompensieren und kommende Sanierungen am Gebäude zu schultern? Kann man selbst auch genug Zeit aufbringen, nicht nur die regelmäßigen Verwaltungsarbeiten zu erledigen, sondern auch bei Problemen jederzeit für den Mieter erreichbar zu sein und gegebenenfalls neue Mieter zu suchen?
Hat man für sich entschieden, dass man als Vermieter tätig sein will, muss man zuerst den richtigen Mietpreis für seine Immobilie ermitteln. In der Regel werden die ersten Schritte dazu schon bei der Auswahl der Kaufimmobilie erledigt. Es geht um die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Lage zu Schulen und Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe, Zustand der Immobilie. Ein Blick auf den Mietspiegel des Wohngebiets gibt dann schließlich Aufschluss über die ortsüblichen Mietpreise pro Quadratmeter. Beim Umrechnung für die eigene Immobilie unbedingt beachten: Keller, Terrassen und Balkone werden nicht voll angerechnet! Wichtig: Liegt auf dem Gebiet eine Mietpreisbremse für private Vermieter, darf die neu festgelegte Miete maximal 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegen. Ohne eine Regelung maximal 20 Prozent darüber.
Vermieterfreundlicher Mietvertrag
Bevor man sich nach potenziellen Mietern umsieht, sollte man einen Mietvertrag entwerfen. Natürlich gibt es auch dazu Vordrucke im Netz, doch diese bringen nicht selten Vermietern Probleme. Daher am besten einen Vertrag mit juristischer Hilfe entwerfen. Kostet Geld, spart aber langfristig auch Geld und verhindert größere Probleme. Wichtig sind Punkte, wie Haustiere, Reinigungspflichten oder Renovierungsregelungen beim Auszug.
Auch hier ist es eine Frage der Finanzen und der Zeitplanung. Möchte man schnell und unkompliziert vermieten, ist es eine gute Entscheidung einen Makler hinzuzuziehen. Er hat einen großen Kundenstamm und übernimmt auch die Überprüfung den Mietinteressenten. Das hat allerdings seinen Preis: In der Regel werden zwei Nettokaltmieten für diesen Dienst fällig.
Die Interessenten legen Wert auf viele Bilder, einen Grundriss und umfangreiche Informationen zu Größe, Lage, Anbindung, aber auch Nebenkosten, wie etwa das Hausgeld. Hat man einen Makler engagiert, weiß dieser, worauf man achten sollte und kann seine Plattform nutzen.
Es spart Zeit, einen Termin zu machen, und alle Interessenten auf einmal einzuladen. Allerdings kann man so die potenziellen Mieter nicht wirklich kennenlernen. Einzelne Besichtigungstermine sind aufwendiger, man gewinnt jedoch einen guten Eindruck, mit wem man es in Zukunft zu tun hat.
Begutachtung des potenziellen Mieters
Dabei ist es wichtig, die Bonität zu prüfen, um keine Mietnomaden ins Haus zu holen. Das geht über eine Selbstauskunft, eine Schufa-Auskunft und den Nachweis der vergangenen drei Gehälter. So bekommt man einen guten Finanzüberblick. Wer sich zusätzlich absichern will, der sollte eine Empfehlung oder einen Kontakt vom Vorvermieter einfordern.
Mieteinnahmen fallen unter die Einkommenssteuer und müssen bei der Steuererklärung mit der Anlage V eingereicht werden. Ausnahme: Die Mieteinnahmen liegen unter dem Steuerfreibetrag. Grundlage für die Berechnung ist die Nettokaltmiete, abzüglich etwa der Kosten für Handwerker, Zinsen oder dem Jahresbeitrag einer Mietausfallversicherung.
Mal schnell eine Immobilie vermieten geht schief! Es sind zahlreiche gesetzliche Regelungen zu beachten und auch etwaige Renovierungskosten für eine vermietete Immobilie können schnell teuer werden. Daher sollte man sich vorab genau durchrechnen, ob man sich vermieten auch leisten kann.