Immobilien ohne Eigenkapital finanzieren?

Eine Eigentumswohnung in Leipzig oder Dresden – als Gegenmaßnahme zu den stetig steigenden Mietpreisen – oder ein Häuschen im malerischen Erzgebirge für die ganze Familie?

Wohneigentum steht hoch im Kurs. Doch für den Kauf braucht der Großteil der Privatpersonen einen Immobilienkredit – und für diesen ist, wie allgemein bekannt, Eigenkapital erforderlich. Oder? Genau an diesem mangelt es vielen Kaufinteressenten schließlich, vor allem wenn sie noch jung sind und sich erst etwas Eigenes aufbauen möchten. Ist der Traum vom Eigenheim dann ausgeträumt oder gibt es auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Eigenkapital – vom Kreditgeber gewünscht, dem Kreditnehmer nicht immer möglich

Für die Bewilligung eines Immobilienkredites fordern die meisten Banken einen recht hohen Anteil an Eigenkapital, das die Interessenten aus ihrem Ersparten aufbringen sollten. Je mehr eigene Mittel, desto besser. Mindestens 20 Prozent der Baufinanzierung sollten die Kreditnehmer aus eigener Kraft stemmen.

Vor allem jungen Leuten, die sich für die Familiengründung ein Eigenheim wünschen, aber erst am Anfang ihrer Berufskarriere stehen, bleibt der Traum vom Wohneigentum so erst einmal verwehrt. Das Nachsehen haben all jene, die ihre Wünsche nicht aufschieben, sondern jetzt umsetzen wollen – vielleicht auch, weil sie gerade ihre Wunschimmobilie gefunden haben. Die niedrigen Zinsen, die derzeit den Markt beherrschen, machen eine Immobilienfinanzierung zurzeit ohnehin so attraktiv wie nie.

Kredite ohne eigene Mittel aufnehmen

Inzwischen ermöglichen immer mehr Banken auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, zumindest unter bestimmten Voraussetzungen. Als Sicherheit sehen sie dabei die Immobilie an, die finanziert werden soll.

Gängig sind hier zwei Formen: Bei der 100-Prozent-Finanzierung zahlen die Kreditnehmer zumindest die Nebenkosten für den Immobilienkauf aus eigener Tasche, die restliche Finanzierung deckt der Kredit ab. Nebenkosten sind beim Immobilienkauf die Grunderwerbssteuer, Gebühren für das Grundbuchamt sowie die Notar- und Maklerkosten, aber auch die Modernisierungs- und Renovierungsposten.

Ein Darlehen, das sogar die Kaufnebenkosten umfasst, bei dem der Käufer also alle Posten über die Bank regelt, stellt eine 110-Prozent-Finanzierung dar. Bei der sogenannten Vollfinanzierung leistet der Kreditnehmer also gar keinen Eigenanteil.

Wenn die Bank den Löwenanteil für die Immobilienfinanzierung trägt, geht sie bei der Kreditvergabe ein recht hohes Risiko ein. Das bezahlen die Kreditnehmer ihr dann in Form eines Zinsaufschlages. Die Baufinanzierung wird damit teurer als mit Eigenkapital. Mit einem hohen gesicherten Einkommen haben Interessenten aber gute Argumente bei der Bank.

Tipps für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Viele Kaufinteressenten sind sich nicht im Klaren darüber, was bei einer Baufinanzierung als Eigenkapital verstanden wird. Denn dazu zählt mehr als nur reines Vermögen wie Bargeld, Wertpapiere und das Ersparte auf dem Konto. Auch das Guthaben aus dem Bausparvertrag, die Riester-Rente, Lebensversicherung und vorhandene Immobilien stellen Eigenkapital dar. Sogar das Grundstück, auf dem gebaut werden soll, fällt darunter. Und nicht zuletzt gehört auch die Eigenleistung dazu, die die Käufer sowie Familie und Freunde bei den Baumaßnahmen einbringen wollen.

Wer seine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren will, sollte sich daher gut überlegen, welche Posten er aus eigenen Mitteln bestreiten kann. Denn schon eine 100-Prozent-Finanzierung vergrößert im Vergleich zur Vollfinanzierung die Chancen, dass die Bank den Kredit bewilligt.

Auch mit der Immobilie selbst können Kaufinteressenten ihre Argumentation bei der Bank verbessern. Mit einem Haus bzw. einer Wohnung in gutem Zustand und in bevorzugter Lage können künftige Eigenheimbesitzer den Kreditgeber am ehesten von ihrem Ansinnen überzeugen.