Der Mietspiegel als Datengrundlage für Mieterhöhungen?
Wollen Vermieter eine zulässige Mieterhöhung durchsetzen, begründen sie diese oft mit dem Verweis auf den Mietspiegel.
Dieser wird von Städten und großen Gemeinden alle zwei Jahre ermittelt und veröffentlicht. Handelt es sich um einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel, der von Kommune, Vermietern und Mietern anerkannt wird, dann stellt er eine bindende Grundlage für die Forderung nach einer Mietanhebung dar. Alternativ können Vermieter die Mieterhöhung auch mit einem Sachverständigengutachten, dem Verweis auf drei Vergleichsimmobilien oder anhand einer unabhängigen Mieten-Datenbank begründen.
Was genau versteht man unter einem Mietspiegel?
Bei einem Mietspiegel handelt es sich um eine Datensammlung, die für bestimmte Stadtteile oder Lagen die Mieten vergleichbar ausgestatteter Immobilien enthält. Ein Mietspiegel berücksichtigt neben Alter und Lage einer Immobilie auch Merkmale wie Ausstattung und energetischer Zustand. Mithilfe dieser Daten lässt sich die ortsübliche Miete ermitteln.
Mietspiegel werden von Kommunen im Amtsblatt oder im Internet veröffentlicht und liefern einen Überblick über das Mietpreisniveau aller frei finanzierten Wohnungen (ohne Sozialbindung) einer Stadt. Die Wohnungen werden dabei entsprechend ihrer Merkmale in Gruppen eingeteilt, für die dann Mietpreisspannen angegeben werden. Kernstück sind Mietpreistabellen mit ortsüblichen Mieten für ähnliche beschaffene Wohnungen.
Am aussagekräftigsten ist ein qualifizierter Mietspiegel, der vor allem in Städten nach wissenschaftlich-statistischen Kriterien erstellt wird. In kleineren Gemeinden liefern oft einfache Mietspiegel einen Überblick über die ortsüblichen Mietpreise. In Mietspiegeln werden immer die Netto-Kaltmieten ausgewiesen.
Unterschied zwischen Mietspiegel und Bodenrichtwert
Neben dem Begriff Mietspiegel taucht im Immobilienmarkt auch oft der Begriff Bodenrichtwert auf. Im Unterschied zu Mietspiegeln, die Vergleichsmieten ausweisen, informieren Bodenrichtwerte über Grundstückpreise. Bodenrichtwerte sind amtliche Durchschnittswerte, die aus allen Grundstückskaufpreisen in einer Gegend und den Entwicklungsmöglichkeiten der Grundstückslagen ermittelt werden. Die Ermittlung erfolgt mindestens alle zwei Jahre. Veröffentlicht werden die Bodenrichtwerte dann in Form von Tabellen und Karten.
Mieterhöhung bei Neuvermietung - Worauf muss man achten?
Für Vermieter ergibt sich nach dem Auszug eines Mieters die Gelegenheit, ihre Wohnung zu einem höheren Preis neu zu vermieten. Die Anhebung ist aber nicht in unbegrenzter Höhe möglich. Mit der Mietpreisbremse hat der Gesetzgeber die zulässige Mieterhöhung bei einer Neuvermietung auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Dies gilt aber nur in Städten und Gemeinden, die einen verbindlichen Mietspiegel haben.
Was ist eigentlich eine Mietpreisbremse?
Als Reaktion auf die zunehmend angespannten Wohnungsmärkte in Ballungsgebieten und den damit verbundenen Mietsteigerungen wurde 2015 die Mietpreisbremse eingeführt. Diese legt eine Obergrenze für die Anhebung der Miete bei einer Neuvermietung fest. Demnach darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal zehn Prozent übersteigen.
Darüber hinaus enthalten die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse weitere Kriterien. Dazu zählt, in welchen Gebieten eine Mietpreisbremse eingeführt werden darf, wie lange sie Bestand hat, was dem Vermieter bei Verstößen droht und welche Ausnahmen von der Mietpreisbremse gelten.
Gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse?
In Kommunen ohne verbindlichen Mietspiegel gilt die Mietpreisbremse nicht. Hier dürfen Vermieter die neue Miete um bis zu 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete festsetzen. Die Mietpreisbremse gilt des Weiteren nicht für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden. In solchen Immobilien wie auch in umfassend modernisierten Häusern oder Wohnungen, die erstmals vermietet werden, darf die Miethöhe beliebig festgelegt werden. Auch für Wohnheime, Wohnen auf Zeit und möblierte Wohnungen gilt die Mietpreisbremse nicht.
Abgesehen von einer Mieterhöhung nach einer Neuvermietung können Vermieter auch nach einer Modernisierung mehr Miete verlangen. Voraussetzung dafür ist, dass die Wohnung oder das Haus durch die Modernisierung aufgewertet werden und der Immobilienwert gesteigert wird. Auch eine energetische Sanierung berechtigt zu einer zulässigen Mieterhöhung. In diesem Fall können acht Prozent der entstandenen Kosten auf die Jahresmiete der Mieter umgelegt werden.