Wohnung kaufen und sanieren – darauf müssen Sie achten
Wer eine Wohnung kauft, ist an die Beschlüsse zu Modernisierung bzw. Sanierung gebunden, auch wenn diese bereits vor dem Kauf festgelegt wurden. Diese Beschlüsse sollten daher unbedingt noch vor Unterzeichnung des Kaufvertrags eingesehen werden.
• Tagesordnungen und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
Es kann sich lohnen, die Protokolle und Tagesordnungen der vergangenen Eigentümerversammlungen zumindest einmal durchgelesen zu haben. Nur so erfährt der potenzielle Käufer, ob in naher Zukunft Sanierungsarbeiten am Haus geplant sind, für die die Hausgemeinschaft aufkommen muss.
• Instandhaltungsrückstellung
Zur Finanzierung für zukünftige Sanierungsarbeiten wird von einer Eigentümergemeinschaft die sogenannte Instandhaltungsrückstellung gebildet. Beim Kauf einer Wohnung übernimmt der Käufer automatisch die Rückstellung des Vorbesitzers. Ist die Instandhaltungsrückstellung verhältnismäßig hoch, kann sich das auf die Höhe des Kaufpreises auswirken.
• Hausgeldrückstände
Die Höhe der Hausgeldrückstände hat große Aussagekraft über die finanzielle Situation einer Eigentümergemeinschaft. Sind die Hausgeldrückstände auffallend hoch, kann das darauf hinweisen, dass die Hausgemeinschaft in finanziellen Schwierigkeiten steckt.
Die allerwichtigste Regel vor dem Kauf einer Wohnung mit Makeln ist aber die sorgfältige Kalkulation der Kosten für notwendige Sanierungsarbeiten. Die Kosten für Sanierung bzw. Modernisierung sollten dabei unbedingt im Verhältnis zu einer Ersparnis beim Kaufpreis liegen. Nur dann kann sich der Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie wirklich lohnen.
Checkliste zum Kauf einer gebrauchten Wohnung:
Eine Checkliste mit den wichtigsten Punkten bietet Unterstützung, vermeidbare Fehler beim Immobilienkauf zu umgehen:
✔ Bekomme ich die Möglichkeit, mehrere Besichtigungstermine wahrzunehmen?
✔ Passt die Immobilie überhaupt zu mir? Passen Lage, Größe und Finanzierung in meinen Lebensplan?
✔ Habe ich mich vorab über die Immobilienpreise vor Ort informiert?
✔ Wurden die Instandhaltungskosten vorab durchkalkuliert?
✔ Sind Beschränkungen zu notwendigen Modernisierungsarbeiten bekannt?
✔ Wie sind die Nachbarn? Um sich in einer Wohnung wohlzufühlen, bedarf es einer guten Nachbarschaft.
✔ Warum wird die Wohnung überhaupt verkauft? Grund und Dauer des Leerstands können Aufschluss über den wahren Zustand einer Immobilie geben.
Eine gebrauchte Immobilie zu kaufen, kann Risiken aber auch Vorteile mit sich bringen. Ob eine neue oder gebrauchte Wohnung zum Kauf geeigneter ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Der wohl entscheidendste Vorteil beim Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie ist die Tatsache, dass das Objekt bereits vor dem Kauf besichtigt werden kann. Während bei einem Neubau lediglich Baupläne studiert werden können, ist die Bestandsimmobilie für mögliche Käufer einfach greifbarer. Selbst wenn ein Objekt in einem baufälligen Zustand ist, kann der potenzielle Käufer das Objekt betreten und sieht oft schon auf den ersten Blick, ob er sich vorstellen kann zukünftig darin zu wohnen. Zudem ist die Infrastruktur rund um das Gebäude meist schon vorhanden und kann damit Aufschluss geben, ob man sich in der neuen Umgebung wirklich wohlfühlen könnte.