Wie wird der Immobilienwert ermittelt?
Egal, ob man sein eigenes Haus verkaufen oder sich ein neues kaufen möchte: Es ist essentiell wichtig, den Wert der relevanten Immobilie zu kennen.
Nur so kann man aus Preisverhandlungen erfolgreich hervorgehen. Der Wert einer Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab. Sowohl die Lage als auch Anbindung und Bausubstanz sind relevant.
In dieser Thematik verwechseln häufig Unerfahrene den Wert eine Immobilie mit ihrem Preis. Im Gegensatz zum Wert setzt sich der Preis vor allem aus Angebot und Nachfrage zusammen. Makler und verschiedene Seiten im Internet können helfen, den konkreten Wert der eigenen Immobilie zu berechnen. Doch was sind Real-, Verkehrs- und Marktwert einer Immobilie?
Realwert
Der Realwert einer Immobilie setzt sich zusammen aus dem Gebäudezeitwert und dem Landwert. Ersterer entspricht den Baukosten, die für einen Neubau mit gleichem Ausbaustandard zum gegenwertigen Zeitpunkt anfallen würden, minus der altersentsprechenden Entwertung, also dem Minderwert. Der Landwert ist abhängig von der Lage, der Art der Bebauung und deren Nutzung. Der Realwert wird hauptsächlich für privat genutzte Immobilien verwendet.
Ertragswert
Der Ertragswert einer Immobilie ist interessant für Käufer, die ihr Gebäude als Renditeobjekt nutzen wollen. Er wird hauptsächlich verwendet, um den Wert von Mehrfamilien- und Geschäftshäusern oder nicht selbst genutzten Gewerbeliegenschaften zu bestimmen. Die jährlichen Mieterträge werden hierfür zum Kapitalzinsfuß (meist 4 bis 7 Prozent) kapitalisiert.
Verkehrswert
Laut Baugesetzbuch ist der Verkehrswert einer Immobilie der Preis, der bei einem Verkauf der Immobilie im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Besondere persönliche Vorlieben oder ideelle Werte einzelner Personen sind dabei außer Acht zu lassen. Somit ist der Verkehrswert ein rein objektiv bestimmter Wert, der nicht zwangsläufig dem tatsächlich erzielten Preis entsprechen muss. Grundlage für den Verkehrswert bildet die Kombination aus Realwert und Ertragswert. Je nach Nutzung werden sie unterschiedlich gewichtet. Gleichzeitig entspricht der Verkehrswert einer Immobilie ihrem Steuerwert.
Marktwert
Der Markt- oder auch Handelswert einer Immobilie entspricht dem tatsächlichen Preis, den ein Gebäude auf dem Markt erzielen kann. Er wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Oft ist er mit dem Verkehrswert identisch, kann aber abweichen, sobald ein entscheidender Nachfrage- oder Angebotsüberschuss herrscht oder ideelle Werte ins Spiel kommen.
Natürlich stellt sich der tatsächliche Wert einer Immobilie erst zum Zeitpunkt des Verkaufs heraus, entspricht aber am ehesten dem Marktwert. Soll ein Haus besonders schnell verkauft werden, kann der Preis auch unterhalb des eigentlichen Wertes liegen. Ebenso zahlen Liebhaber oft höhere Preise, um Mitbewerber auszustechen.
Unter dejure.org sind die hierzu relevanten Gesetzestexte verfügbar.