Immobilien effizient renovieren und sanieren

Die Immobilienbranche boomt. Immer mehr Menschen nutzen Immobilien, um die eigene Vorsorge zu sichern, um zu investieren oder auch um den eigenen Lebensunterhalt zu bestreiten. Besonders in Deutschland sind Immobilien als Anlage attraktiv, knapp 58 Prozent aller deutschen Bürger sind Mieter und leben somit nicht in den "eigenen” vier Wänden. Doch was wird tatsächlich notwendig, wenn man Immobilien effizient renovieren und sanieren möchte? Welche Eigenschaften muss man mitbringen? Worauf gilt es zu achten, was kann vielleicht sogar vernachlässigt werden?

Arbeits- und Schutzkleidung bei Bausanierungen

Gerade die richtige Arbeitskleidung ist enorm wichtig. Falsche Kleidung kann lebensgefährlich sein und führt immer wieder zu Arbeitsunfällen. In der Praxis ist gerade die Renovierung von Immobilien oft eine heikle Angelegenheit. Arbeitet man in größeren Höhen an der Elektrizität, kann zum Beispiel eine zu weite Hose, die sich ungünstig verhängt, lebensgefährlich werden. Beispielsweise der deutsche Arbeitsschutzbekleidungsspezialist engelbert strauss bietet echte Qualität, die sicheres und angenehmes Arbeiten ermöglicht. Die breite Palette an Produkten ist für fast alle Gewerke ein Muss (Arbeitskleidung für jeden Einsatz). Bei der Renovierung und Sanierung von Wohnungen und darüber hinaus findet auch der Baulaie mit wenigen Klicks die entsprechende Arbeitsschutzkleidung. Heute sehen Arbeitsschutzsachen oft sogar richtig schick aus, vorbei die Zeiten der Kittelschürze und des einheitlichen Blaumanns. Durch Kniepolsterungen und schicke ergonomische Schnittführung bieten viele Arbeitsschutzhosen auch ein hohes Level an Komfort, das konzentriertes und beschwerdefreies Arbeiten ermöglicht. Selbst für kleinere Arbeiten macht es sich unbedingt bezahlt, professionelle Arbeitskleidung zu tragen.

Zeitplanung - Das A und O bei jedem Immobilienprojekt

Elementar bei jedem Projekt im Bereich Immobilien ist die Zeitplanung. Das ist unabhängig davon, ob es sich umein Fix&Flip-Unternehmen oder um eine Renovierung für langfristige Haltung und späteres Vermieten einer Wohnung handelt. Denn während man bei anderen Arten von Investments problemlos einige Wochen oder Monate verstreichen lassen kann, ist das bei Immobilien zumeist anders. Verzögerungen bei der Sanierung werden schnell teuer, weil so Mieteinnahmen entfallen.

Besonders bei Fremdfinanzierung kann eine Verzögerung von sechs Monaten oft sehr problematisch ausfallen. Schließlich kann die Bank bei mangelnder Gewinnaussicht bzw. veränderter Bonität des Kunden ihr Angebot auch zurückziehen. Wir empfehlen deshalb, immer ausreichend Zeitpolster bei der Planung eines Immobilienprojekts einzuplanen. So können Missstände behoben und Probleme gelöst werden, ohne dass das gesamte Projekt gefährdet wäre.

Unabhängige Werteinschätzung

Gerade wenn es um den Kauf oder Verkauf von Immobilien geht, spielen viele Faktoren eine wichtige Rolle. Wie nah ist die Immobilie zu öffentlichen Verkehrsmitteln? Wie gut ist die Anbindung allgemein? Wie gut wurde die Wohnung saniert? Gibt es Lärmbelästigung? Was für eine Nachbarschaft hat man? In vielen Fällen vertrauen Käufer auf die Meinung von dritten Personen, etwa dem Makler. Dass Makler aber auch eigene Interessen dabei vertreten, die mitunter ihre Ratschläge beeinflussen, wird dabei gern vergessen.

Wir empfehlen, unabhängige Prüfer vor der Investition einer konkreten Immobilie mit ins Spiel zu bringen. Das gilt ebenso beim Verkauf von Wohnungen oder Häusern. Das kostet natürlich Geld, schützt aber vor großen Gefahren. Haben Sie viel Erfahrung im Sektor Immobilien, können Sie das Objekt natürlich auch alleine begutachten. Doch auch hier gilt: Vier Augen sehen mehr als zwei. Alleine kann man schließlich schnell vergessen, wichtige Details zu überprüfen.

Nebenkosten: Ein riskantes Thema

Gerade die Nebenkosten werden beim Kauf einer Immobilie gerne vergessen. Besonders durch die attraktiven 100%-Finanzierungen geht man schnell davon aus, dass Nebenkosten nur ein sehr kleines finanzielles Tribut fordern werden. Die Realität sieht oft anders aus. Maklerprovision, Grundbucheintragung, Notarkosten und Grunderwerbsteuer sind bei Weitem nicht alles. Denn tatsächlich sind besonders bei Fremdfinanzierungen, Nebenkosten oft nicht inkludiert. So sind etwaige Bereitstellungszinsen meistens nicht im Effektivzinssatz mit einberechnet. Aber auch Gutachter fallen dann unangenehm ins Gewicht, wenn man schon vorher von geringen Nebenkosten ausgeht. Nebenkosten von 15 Prozent zu kalkulieren ist deshalb absolut empfehlenswert.

Förderungen und Kredite: Das volle Potenzial nutzen

Ob bei Transferleistungen für sozial schwächere Familien oder bei Förderungen für den Wohnbau: Viele Menschen nutzen die Unterstützung des deutschen Staat nicht. Oftmals ist die Berechnung komplex, viele Förderungen sind auch schlichtweg eher unbekannt. Es ist deshalb wichtig, sich schon im Vorhinein zu informieren. Welche Förderungen stehen mir zu? Was kann ich zum Beispiel zusätzlich einbauen, um gefördert zu werden? Das kann zum Beispiel eine umweltfreundlichere Heizung sein. Bei der Renovierung von älteren Wohnungen erhält man zum Beispiel eine Förderung, wenn man auf eine umweltfreundlichere Gastherme umsteigt.

Die konkrete Höhe der Förderung und die Fördermöglichkeiten sind dabei oft von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Für den Immobilieninvestor macht es sich bezahlt, Informationen von Experten in der jeweiligen Region einzuholen. Beispielsweise in Berlin sind die Förderungen im Wohnbau anders strukturiert, als zum Beispiel im Saarland oder im Freistaat Bayern.

Immobilienfinanzierung: Sicherheit und Risiko

Viele Menschen entscheiden sich für die Sanierung und Renovierung von Immobilien über die Aufnahme eines Kredits. Gerade 100%- und 110%-Finanzierungen sind in Deutschland sehr populär. Doch auch bei einer optimalen Sanierung oder Renovierung lassen sich Zwischenfälle und Veränderungen am Markt nicht vorhersehen. Gerade in Zeiten von niedrigen Zinsen lassen sich viele Menschen auf Verträge ein, die nur auf wenig Eigenkapital beruht.

Als Folge zahlt der Investor relativ hohe Zinsen. Das bedeutet auch, dass der positive Cashflow entsprechend geringer ist. Ausfälle und Probleme mit Mietern (zum Beispiel Mietnomaden) sind dann sehr problematisch.

Extrem riskant wird es besonders bei einer Anhebung des Zinsniveaus bei Verträgen mit variablen Zinsen. Im schlimmsten Fall droht dann die Privatinsolvenz. Denn wer nur einen geringen Cashflow generieren kann, wird von der Bank bei einer schlechten Gesamtsituation am Markt schnell zur Kasse gebeten. Kann man dann nicht entsprechend Eigenkapital beisteuern, ist man sehr schnell in der Insolvenz. Es ist deshalb trotz der lange anhaltenden Niedrigzinsen nur sinnvoll, nicht zu hart am Wind zu segeln. Schließlich kann es auch immer privat Veränderungen geben, die das Projekt in Gefahr bringen könnten.

Alles aus einer Hand?

Besonders wenn man bei der Technik und praktischer Arbeit bei Sanierungen und Renovierungen kein Experte ist, ist es ratsam, eine All-In-One-Lösung anzustreben. So erspart man sich zusätzlichen Aufwand, viel Kommunikation und mögliche Fehler, die durch Fehlkommunikation auftreten können. Wichtig ist auch hier, dass nicht nur der Preis ausschlaggebend ist. Hören Sie auf Empfehlungen und versuchen Sie bei Sanier- und Renovierungsunternehmen anzuknüpfen, mit denen Freunde oder Kollegen bereits positive Erfahrungen haben.

Schließlich ist nichts ärgerlicher, als wenn sich Jahre nach der Renovierung herausstellt, dass es zu groben Fehlern und unprofessioneller Arbeitsweise kam. Sparen Sie also nicht am falschen Ort und setzen Sie auf Profis, die über Handschlagqualität und Vertrauenswürdigkeit verfügen.

Kommunikation mit Nachbarn und Anrainern

Die richtige Kommunikation mit Nachbarn und Anrainern ist besonders in urbanen Gegenden sehr wichtig. Hier gilt: Persönliches Auftreten zählt. Das gilt auch dann, wenn man im kommerziellen Interesse eine Wohnung gekauft hat, diese renovieren und anschließend vermieten möchte. Sich vor einer Renovierung einfach mal bei den Nachbarn vorzustellen und um Verständnis für etwaige Unannehmlichkeiten zu bitten, kann Wunder bewirken. Sicherlich trotz der Tatsache, dass es weit einfacher ist, nur einen Zettel mit den Eckdaten in den Briefkasten zu werfen. Aber der persönliche Kontakt zählt, das gilt besonders für Menschen der älteren Generation. Kommuniziert man mit den Nachbarn persönlich, ist es eben nicht mehr der unbekannte Investor, sondern ein Mensch mit Gesicht und Auftreten. Das führt oft dazu, dass Nachbarn geduldiger und entspannter sind und die Gesamtsituation während der Renovierung oder Sanierung kulanter betrachten.

Besondere Ansprüche bei der Renovierung von Altbauten

Bei Wohnungen und Häusern mit einem Baujahr, das mehr als 100 Jahre zurückliegt, gelten zum Teil andere Regeln. Hier kann zum Beispiel die Baugenehmigung für Umbauten herausfordernder sein, als bei modernen Immobilien. Aber auch sonst ist der Aufwand oft viel größer, weil gewisse Dinge zum damaligen Zeitpunkt noch nicht in Verwendung waren. So verfügen derartig alte Immobilien oft über keinen Fehlerstrom- und Leitungsschutzschalter (FI-Schalter). Oftmals sind Leitungen nicht in Schutzschläuchen verlegt, was bei einer Renovierung geändert werden muss.

Wartezeiten richtig einplanen

Die Wartezeiten bei Behörden sind niemals zu unterschätzen. Sie können sich besonders dann enorm ausweiten, wenn es zu ungeplanten Problemen kommt, wie zum Beispiel der Antrag für eine zusätzliche Genehmigung. Gibt es Missstände, die eine Genehmigung verunmöglichen, muss man diese lösen und noch einmal Wartezeiten in Kauf nehmen. Es ist deshalb empfehlenswert, zeitlich große Polster einzuplanen. Hat man weniger viel Erfahrung im Bereich Sanierung und Renovierung, sollte man beim Zeitplan im Umgang mit Behörden besonders vorsichtig sein.

Renovierung und Sanierung von Immobilien aller Art haben immer ihre Herausforderungen. Umso wichtiger ist, sich dem bereits im Vorhinein bewusst zu sein. Besonders als Anfänger sollte man schon vor Baubeginn einen klaren Plan und umfassende Informationen von Experten erhalten haben. Wichtig ist dabei auch, dass sowohl finanziell als auch zeitlich genügend Polster eingebaut wurden. So ist man bei unvorhergesehenen Schwierigkeiten erfolgreich. Gibt es keine Probleme, sieht die Bilanz nach Fertigstellung der Renovierung oder Sanierung sogar noch besser aus, als geplant.