Steuersparmodell mit Fallstricken

Wer eine Wohnung oder eine andere Immobilie an Angehörige vermietet, sollte einige Dinge beachten.  

Der Nachwuchs findet am Studienort keine Wohnung zur Miete? Klasse, wenn die Eltern das nötige Kleingeld haben, um dort Wohneigentum zu erwerben. Aber anstatt dem Kind das Appartement kostenlos zu überlassen, könnten die Eltern eine Miete verlangen, um ganz legal Steuern zu sparen. Ein typisches Beispiel, bei dem es sich um Vermietung an Angehörige handelt. Aber: Eine zu günstige Miete oder falsche Vertragsgestaltung können den Steuervorteil zunichtemachen. Tobias Gerauer, Vorstand der Lohnsteuerhilfe Bayern (Lohi) erklärt, welche drei Fehler in der Praxis häufig gemacht werden und für wen sich das Steuersparmodell lohnt:

Wie sieht das Steuersparmodell aus?

Im Prinzip ist es einfach. Die jährlichen Mieteinnahmen müssen von Vermietern im Rahmen der Einkommensteuererklärung mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden. Im Gegenzug können alle Ausgaben rund um die Wohnung von der Steuer als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die Spielregeln eingehalten wurden. Als Werbungskosten gilt die Abschreibung der Anschaffungs- und Kaufnebenkosten (z.B. Notargebühren) für die Immobilie, Kreditzinsen aus der Finanzierung, Hausverwaltungsgebühren sowie Ausstattungs- und Instandhaltungskosten. So kann die eingebaute Küche mit abgeschrieben werden. Selbst kleinere Anschaffungen, wie ein Rasenmäher für ein kleines Gartenstück, werden anerkannt.

Fehler Nummer eins: kein Mietvertrag

Damit das Mietverhältnis vom Finanzamt anerkannt wird, muss es einem Fremdvergleich standhalten. Da mit einem fremden Mieter ein schriftlicher Vertrag geschlossen wird, sollte mit der Verwandtschaft genauso verfahren werden. Zudem muss der Mietvertrag der Norm entsprechen. Dafür empfiehlt es sich, einen Mustermietvertrag aus dem Schreibwarenhandel oder Internet zu verwenden. Darin werden alle geforderten Angaben zum Mietobjekt, Mietbeginn und zur Dauer des Mietverhältnisses, zu Kündigungsfristen, zum Mietpreis und Betriebskostenabschlag sowie die Bankdaten erfasst. „Für den vollen Werbungskostenabzug ist es wichtig, dass der Mietvertrag unbefristet ausgestellt wird“, betont Gerauer. Denn wird der Mietvertrag befristet, ist dem Finanzamt eine Totalüberschussprognose für die Mietdauer vorzulegen. Im Klartext bedeutet das, dass eine Gewinnerzielungsabsicht nachzuweisen ist. Diese zeitaufwendige Berechnung kann man sich aber sparen, wenn man den kleinen Kniff anwendet.

Fehler Nummer zwei: keine Zahlungsvorgänge

Ein Mietvertrag allein reicht jedoch noch nicht aus. Die Finanzverwaltung möchte echtes Geld fließen sehen. Das bedeutet, dass die monatlichen Mietzahlungen und Betriebskostenabschläge auch tatsächlich vom Mieter an den Vermieter zu überweisen sind. Die Kontoauszüge dienen hierfür als Nachweis. Barzahlungen sind hier fehl am Platz, denn die werden vom Finanzamt regelmäßig nicht akzeptiert. Des Weiteren wird eine jährliche Betriebskostenabrechnung von Vermietern verlangt. Sich daraus ergebende Nachzahlungen müssen von Mietern beglichen werden. Bestreiten die Eltern nach wie vor den Unterhalt der Kinder, so können die Mietzahlungen mit den Unterhaltszahlungen verrechnet werden. Mit einer transparenten und nachvollziehbaren Gestaltung der Zahlungsströme für Unterhalt und Miete ist man jedoch auf der sicheren Seite, falls Nachfragen vom Finanzamt kommen.

Fehler Nummer drei: zu günstige Miete

Werden alle Formalitäten eingehalten, hängt die Höhe des Werbungskostenabzugs von der Höhe der Miete ab. Ab einer gesetzlich definierten Mindestmiete ist der volle Werbungskostenabzug garantiert. Vermieter sollten daher die 66-Prozent-Klausel kennen! Diese besagt, dass die Kosten zu 100 Prozent abgesetzt werden können, wenn der Mietpreis mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. „Entscheidend ist hierbei, dass nicht die Kalt-, sondern Warmmiete herangezogen wird“, erklärt Gerauer. Da diese Klausel ebenfalls für möblierte Wohnungen gilt, ist im Mietpreis unbedingt ein Möblierungszuschlag für die Einrichtung zu berücksichtigen.

Liegt die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der Marktmiete, ist eine Totalüberschussprognose zu erstellen. Den vollen Werbungskostenabzug gibt es dann nur, wenn mit der Immobilie ein prognostizierter Gewinn nachgewiesen werden kann. Ist die Miete zu günstig und liegt 50 Prozent unter der ortsüblichen Miete, werden die Werbungskosten nur noch im prozentualen Anteil der gezahlten Miete zur ortsüblichen Miete in der Steuererklärung berücksichtigt. Beträgt die ortsübliche Miete beispielsweise 1.000 Euro warm für eine 60 Quadratmeter große Wohnung und werden im Zuge eines verwandtschaftlichen Mietverhältnisses 400 Euro für diese Wohnungsgröße verlangt, so können folglich auch nur 40 Prozent der Kosten vom Vermietenden steuerlich abgesetzt werden.

Steuerlich clever entscheiden

Soll ein Steuervorteil aus der Vermietung an Angehörige gezogen werden, müssen die Werbungskosten höher ausfallen als die Mieteinnahmen, da die Ausgaben von den Einnahmen abgezogen werden. Erst wenn negative Einkünfte entstehen, wird die Steuerschuld gemindert. Entsteht durch die Vermietung beispielsweise ein Verlust von 5.000 Euro, so beträgt der Steuervorteil bei einem individuellen Grenzsteuersatz von 37 Prozent in dem Jahr 1.850 Euro. „Liegen die Mieteinnahmen über den mit der Vermietung in Zusammenhang stehenden Kosten, ist eine kostenlose Überlassung der Wohnung an die Angehörigen zu überlegen“, resümiert Gerauer. In diesem Fall können aber überhaupt keine Kosten mehr steuerlich abgesetzt werden. (ots)