Sinkende Zinsen und sinkende Preise

Das Umfeld für die Finanzierung von Immobilien verbessert sich, die Kaufkraft von potenziellen Immobilienkäufern steigt wieder an.

Nach eineinhalb Jahren Krisenmodus auf dem Immobilienmarkt ist nun Besserung in Sicht: Die Rahmenbedingungen der Immobilienfinanzierung verbessern sich allmählich wieder, sodass der Kauf von Wohneigentum einfacher zu realisieren ist als noch vor einigen Monaten. Immobilienkäufer gewinnen erstmals wieder nennenswert an Kaufkraft zurück.

Der Kaufkraftindex des Immobilienunternehmens immowelt ist verglichen mit dem Tiefstwert aus dem Dezember 2022 inzwischen um 12 Prozent gestiegen. Im Kaufkraftindex werden die Angebotspreise von Bestandswohnungen, Bauzinsen und Durchschnittsgehälter von 2017 bis heute berücksichtigt.

Hauptgrund für den derzeitigen Anstieg sind die wieder gesunkenen Zinsen. Je nach individueller Situation liegen die Zinsen für zehnjährige Darlehen aktuell im Schnitt bei etwas unter 3,5 Prozent, und damit rund 0,8 Prozentpunkte unter dem Höchststand von Herbst 2023. Gleichzeitig befinden sich die Kaufpreise derzeit auf dem niedrigsten Stand seit Anfang 2021. Im Deutschlandmittel sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen vom Allzeithoch im Mai 2022 bis heute um 10 Prozent zurückgegangen – aktuell liegt der Quadratmeterpreis bei im Durchschnitt 3.124 Euro, Höchstwert waren 3.489 Euro.

„Die vergangenen eineinhalb Jahre waren für die gesamte Immobilienbranche sehr herausfordernd. Besonders die stark gestiegenen Zinsen haben viele Menschen vom Immobilienkauf ausgeschlossen“, sagt Felix Kusch, Geschäftsführer von immowelt. „Für das Jahr 2024 sehen wir allerdings erste Anzeichen der Besserung: Die Zinsen sind in den vergangenen Monaten bereits merklich nach unten gegangen und die Preise bewegen sich nach den Rückgängen der vergangenen zwei Jahre auf dem Niveau von Anfang 2021. Jetzt könnte wieder der richtige Zeitpunkt für den Immobilienkauf sein.“

Zinsanstieg sorgte für Kaufkrafteinbruch um knapp ein Viertel

Zu dem starken Kaufkrafteinbruch im Jahr 2022 kam es infolge der gestiegenen Inflation. Diese hat sich nach Ausbruch des Krieges in der Ukraine und nach dem Anstieg der Energiepreise stark erhöht. Um die Inflation zu senken, hat die Europäische Zentralbank erstmals seit einigen Jahren den Leitzins wieder schrittweise angehoben, was in der Folge die Bauzinsen stark ansteigen ließ. Zum Vergleich: Zur Niedrigzinsphase gab es zehnjährige Darlehen für rund 1 Prozent Zinsen, zwischenzeitlich waren diese auf über 4 Prozent gestiegen. Für Immobilienkäufer hatte die Anhebung Mehrkosten bei der Annuitätenrate von monatlich mehreren hundert Euro bedeutet. Aufgrund der Trägheit des Immobilienmarkts hatten die Angebotspreise erst fünf Monate nach den ersten größeren Zinsanstiegen reagiert und sanken. Grund dafür war, dass viele Verkäufer ihre Preisvorstellungen nicht direkt an die erschwerten Finanzierungsbedingungen für Käufer angepasst hatten. Erst als die Nachfrage ausblieb, korrigierten sie ihre Wunschpreise nach unten. Allerdings sanken die Immobilienpreise nicht so deutlich, dass sie die stark gestiegenen Zinskosten ausgleichen konnten. Unter dem Strich ging der Kaufkraftindex im Jahr 2022 um 18 Prozent nach unten.

Nach dem ersten Schock 2022 hat sich der Immobilienmarkt im Jahr 2023 langsam an die veränderten Rahmenbedingungen angepasst und die Kaufkraft ist relativ stabil geblieben. Das liegt daran, dass sich das Zinsniveau nur noch leicht erhöht hat und die Preise parallel dazu weiter gesunken sind. Erst Ende des Jahres, als die Bauzinsen erneut sanken, hat sich die Kaufkraft wieder erhöht.

Niedrigzinsphase: stetiger Kaufkraft-Abfall durch Preisanstiege

Bereits zur Niedrigzinsphase hatte sich die Kaufkraft durch die zum Teil rasant steigenden Kaufpreise stetig verschlechtert, wenngleich nicht so schnell wie in Folge der Zinswende. Seit Anfang 2017 – mit Start des Kaufkraftindex – bis 2022 mussten Immobilienkäufer Einbußen von 26 Prozent hinnehmen. Im gleichen Zeitraum hatten sich die durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen um 62 Prozent verteuert. Dadurch, dass die Gehälter ebenfalls stiegen und die Zinsen trotz niedrigem Niveau noch weiter sanken, hatten sich die Kaufpreisanstiege nicht noch stärker auf die Kaufkraft ausgewirkt.

Insgesamt befindet sich der Kaufkraftindex aktuell 37 Prozent unter dem Wert zu Beginn der Aufzeichnung 2017. Doch auf Immobilienkäufer könnten nun wieder bessere Zeiten zukommen: In den zurückliegenden Monaten hat sich die Kaufkraft zum ersten Mal seit der Berechnung wieder spürbar erhöht. (ots)